“在深圳，农民关心的并不是他们的土地能否直接入市，而是推进土地改革将对他们的利益产生什么样的影响。”鲜玉春介绍，目前深圳的原农村集体经济组织继受单位(村民股份公司)利用土地的方式主要有两种，一种是将土地违规出让给开发商，一种是建设厂房或商业楼宇收取房租，而后者占据了较大的比例。深圳近年来的城市发展极大地提升了土地的价值，目前村民股份公司每年给村民家庭的分红可高达数十万元。
但是，村集体出让土地的行为长期游离于法律之外，土地贱卖、侵害农民利益的事情时有发生。中国证券报记者获得的一份“土地交易合同”显示，2002年观澜镇某村集体以每平方米65元的价格将9000余平方米土地50年的使用权卖给某玩具公司，随着深圳关外土地价值不断上涨，该地块又被转卖多次。一名深圳地产人士表示，目前深圳关外已被私下交易的灰色土地占四成左右。正是在这些非法出让的土地上，滋生了占深圳住房总数一半的小产权房。
尽管深圳每次出台新的土地政策之时都会强调与小产权房转正无关，但深圳的小产权房都会借机提价。2012年3月，国土资源部表示将试点清理小产权房，深圳小产权房应声而跌。然而，2012年5月深圳土地管理制度改革总体方案出台、8月深圳市表示将启动原农村集体土地确权工作、今年1月又表示原农村集体产业用地可申请直接入市，三项政策出台后，深圳关外小产权房的价格上涨了近两成。
中国土地勘测规划院副总工程师、中国土地估价师协会副会长邹晓云表示，深圳与其他城市最大的不同是，深圳的土地国有化已经通过行政手段在“理论上”完成，因此不存在集体土地转变性质变成国有土地的问题，这为深圳土改提供了路径。“但在深圳土地国有化的过程中，并没有确认农民对土地的权利。如今又采取如此高比例的土地出让金分成，这样的政策让农民难以接受是情理之中。”
“按照这样的规定，农民的土地以工业用地的形式进行拍卖，之后与政府分成，农民获得的收益将小于将土地”卖给“开发商开发小产权房的收益。村民们缺少将这些土地推向市场的动力。”一位不愿具名的深圳房地产人士对中国证券报记者表示。
但也有专家认为，一些集体土地的市场价值本身不高，引入分成比例实际上是引入了市场化手段，有利于给农民提供话语权，保护他们的利益。
深圳土改如果推进太快，诸如小产权房涨价这样的现象难免越来越多，如果推进过慢，大量处于灰色地带的原农村集体土地将继续被低效利用，未来改造将难上加难，稳步推进是深圳土地管理部门的唯一选项。
“在深圳，农民关心的并不是他们的土地能否直接入市，而是推进土地改革将对他们的利益产生什么样的影响。”鲜玉春介绍，目前深圳的原农村集体经济组织继受单位(村民股份公司)利用土地的方式主要有两种，一种是将土地违规出让给开发商，一种是建设厂房或商业楼宇收取房租，而后者占据了较大的比例。深圳近年来的城市发展极大地提升了土地的价值，目前村民股份公司每年给村民家庭的分红可高达数十万元。
但是，村集体出让土地的行为长期游离于法律之外，土地贱卖、侵害农民利益的事情时有发生。中国证券报记者获得的一份“土地交易合同”显示，2002年观澜镇某村集体以每平方米65元的价格将9000余平方米土地50年的使用权卖给某玩具公司，随着深圳关外土地价值不断上涨，该地块又被转卖多次。一名深圳地产人士表示，目前深圳关外已被私下交易的灰色土地占四成左右。正是在这些非法出让的土地上，滋生了占深圳住房总数一半的小产权房。
尽管深圳每次出台新的土地政策之时都会强调与小产权房转正无关，但深圳的小产权房都会借机提价。2012年3月，国土资源部表示将试点清理小产权房，深圳小产权房应声而跌。然而，2012年5月深圳土地管理制度改革总体方案出台、8月深圳市表示将启动原农村集体土地确权工作、今年1月又表示原农村集体产业用地可申请直接入市，三项政策出台后，深圳关外小产权房的价格上涨了近两成。
中国土地勘测规划院副总工程师、中国土地估价师协会副会长邹晓云表示，深圳与其他城市最大的不同是，深圳的土地国有化已经通过行政手段在“理论上”完成，因此不存在集体土地转变性质变成国有土地的问题，这为深圳土改提供了路径。“但在深圳土地国有化的过程中，并没有确认农民对土地的权利。如今又采取如此高比例的土地出让金分成，这样的政策让农民难以接受是情理之中。”
“按照这样的规定，农民的土地以工业用地的形式进行拍卖，之后与政府分成，农民获得的收益将小于将土地”卖给“开发商开发小产权房的收益。村民们缺少将这些土地推向市场的动力。”一位不愿具名的深圳房地产人士对中国证券报记者表示。
但也有专家认为，一些集体土地的市场价值本身不高，引入分成比例实际上是引入了市场化手段，有利于给农民提供话语权，保护他们的利益。
深圳土改如果推进太快，诸如小产权房涨价这样的现象难免越来越多，如果推进过慢，大量处于灰色地带的原农村集体土地将继续被低效利用，未来改造将难上加难，稳步推进是深圳土地管理部门的唯一选项。